房产新闻
2026年10月21日 · 阅读需 6 分钟 · 作者：Siam Keyholder Editorial
2026年10月19日,泰国总理阿努廷·查恩威拉库(Anutin Charnvirakul)下令在全国范围内彻查非法代持(挂名)土地问题,要求土地厅与各府府尹在2026年12月前完成高风险案件的调查。对于正在考虑在泰国进行外国人置业的买家来说,这项公告与其说是警讯,不如说是一次澄清:它针对的是一种特定的非法规避手法,而不是外国人一直合法使用的公寓产权与别墅租赁方式。
阿努廷在曼谷政府大楼发表讲话,提出了三步走计划:先于12月前完成高风险案件调查;其次强制出售被认定为非法持有的土地,并对新买家进行审查,防止土地再次落入另一名代持人手中;最后加强对新成立公司架构的监管,防止同类手法再次出现(Nation Thailand)。阿努廷表示:"这次调查不能只停留在土地证或公司股东名单上的名字,必须深入查明真正的控制者、幕后决策者与最终受益人。"他还表示,如果这轮强制出售顺利推进,"可能为市场带来数百亿泰铢的资金回流"(Nation Thailand;The Star)。
与此同时,泰国在外资营业执照方面也有相关动作:商业发展厅(DBD)数据显示,2026年1至9月共批准971家外资企业,相关投资额达2711.8亿泰铢,较去年同期增长26%。官方强调,合法外资一向受欢迎,此次整顿针对的只是非法代持架构(The Thaiger)。
泰国土地厅目前已查出2360宗土地,总面积约5467莱(约875公顷),总价值约140.1亿泰铢(约4.17亿美元),均通过1397名泰籍代持人为外国受益人持有(Emerhub;The Star)。普吉岛被列为重点排查府之一;今年7月曝光的甲米府帕岛(Ko Pho)一宗较早案例,就涉及22宗地块、约126莱,价值约21.5亿泰铢(Emerhub)。
所谓**代持架构**,是指名义上由泰国籍个人或泰国注册公司持有土地,实际出资与控制权却在外国人手中——这是规避《土地法》对外国人持有土地一般性禁止规定的手法(Tilleke & Gibbins)。此次整顿要铲除的正是这种架构,它从来都不是外国人在泰国置业的正常方式。
真正合法、且完全不受此次整顿影响的两条途径是:
根据《土地法》第94条与第96条,府土地厅厅长一旦认定存在非法代持持有土地的情形,可责令在180天至一年内出售该土地;若代持人未在期限内出售,厅长有权直接处置该土地。无论是外国买家还是泰籍代持人,除了失去土地本身外,还将面临刑事责任——最高可判处二年有期徒刑并处二万泰铢罚款(Emerhub)。
以上这些都不会改变外国人合法持有泰国房产的方式。只要是在49%配额内、以合规FET资金购买的公寓产权,完全不受影响;只要是如实标注30年期限、没有被包装成"变相永久产权"的长期租约,也同样不受影响。这次整顿真正清除的,是部分中介与开发商曾经悄悄提供的"捷径"——表面上由一家泰国公司"持有"土地,实际出资与控制权却完全在外国买家手中。
实际的操作建议是:把产权架构当作尽职调查的必查项,而不是可有可无的细节——在签字前,务必确认产权登记方式、法定所有人究竟是谁,以及租约是否真的严格限定在30年之内。浏览产权架构合规的优选房源,或如果你想就自己收到的某个置业方案获取第二方意见,欢迎联系我们。
**外国人可以合法在泰国拥有土地吗?** 一般来说不可以——《土地法》禁止外国籍人士及外资控股公司直接持有土地,仅有极少数需经投资促进委员会(BOI)批准的例外情形。这正是本轮整顿所要执行的规则(Tilleke & Gibbins)。
**这次整顿会影响我的公寓购房吗?** 不会。只要是在49%外资配额内、并通过合规FET汇款完成购房,这属于《公寓法》下完全合法、独立的置业方式,并非此次整顿的打击对象(terms.law)。
**30年期限的别墅租约还安全吗?** 如实的30年期租约本身是合法的。但要警惕任何承诺"自动多次续约"以变相替代产权的协议——2025年3月最高法院判决已经堵上了这一漏洞,因此评估租约时应以真实的30年期限为准,而不要被承诺的续约期误导(terms.law)。
