市场指南
2026年10月23日 · 阅读需 6 分钟 · 作者：Siam Keyholder Editorial
普吉岛的别墅市场交出了近年来最活跃的半年成绩单。CBRE最新数据显示,开发商正在加快推出新别墅项目,而公寓的交付速度却在放缓;与此同时,来自中东买家的兴趣正在悄然改变这个市场的客源结构。无论您是考虑搬到普吉岛居住,还是通过挑选房源进行投资,这些数据都指向同一个结论:**普吉岛别墅市场**正在局部升温,而不是全岛齐涨。
根据世邦魏理仕(CBRE)2026年上半年普吉岛市场数据,今年上半年开发商共推出16个新别墅项目,总计224个单位——对于通常以小批量超高端房源推盘的别墅市场而言,这是明显的加速。其中35.3%的项目集中在普吉岛西海岸(中区),也就是邦涛(Bang Tao)、拉古纳(Laguna)和卡马拉(Kamala)一带,这里一直是岛上高端别墅最集中的地段。新推盘中占比最大的是中端价位区间——1500万至3500万泰铢,说明开发商正在押注那些想要真正别墅生活方式、但又不想冲进5000万泰铢以上超豪华区间的买家。
公寓市场则呈现另一番景象。与2025年下半年相比,新公寓项目的推盘数量增长了44.8%,说明开发商对推出新房源仍保持信心。但交付情况却更为谨慎:2026年上半年仅有三个公寓项目完工,共交付1,196个单位,比上一个半年下降了56.8%。CBRE指出,这主要是因为主导该板块的大型上市开发商普遍存在项目延期和工期拉长的情况——这也提醒买家,签约前务必核实项目的实际施工进度,而不只是看宣传册。
这股信心回升有一个非常明确的地理来源。负责拉古纳普吉岛多个知名海滨项目的开发商Banyan Group Residences向Thailand Business News透露,2026年上半年其中东地区销售额同比增长了4.5倍。该公司随后于10月23日至24日在迪拜Bluewaters的Banyan Tree Dubai商务中心举办了两天的预约制销售活动,展示了拉古纳普吉岛的六个项目——其中包括Banyan Tree Beach Residences Mazu,位于邦涛海滩第一排的五栋别墅(其中三栋已售出),以及Oceanus,十六套最大面积达768平方米的海滨住宅(其中五套已售出)。
该公司董事总经理Stuart Reading这样总结这一转变:"在充满不确定性的时期,国际买家越来越倾向于选择那些兼具生活方式、长期价值和成熟基础设施的目的地。"该公司计划在未来两到三年内推出总值高达10亿美元的新豪华项目——这样的投入规模说明,中东买家的兴趣并非一时的营销噱头,而是普吉岛客源结构中一次持续性的转变,与长期主导该岛别墅市场的俄罗斯、中国和欧洲买家形成互补。
面对这波新需求,泰国的产权规则并未改变,而理解这些规则,远比任何一项市场数据都更重要。根据1979年佛历2522年《公寓法》第19条,外国人最多可以永久产权(自由保有权)形式,拥有单栋公寓楼可售总面积的49%——前提是资金以外币形式汇入泰国,且该楼的外国人配额尚未用满。
别墅和土地的规则则完全不同。泰国《土地法》禁止外国人直接拥有土地,因此上文提到的大部分别墅交易,实际上都是以长期租赁的形式完成,租期通常最长为30年。2025年3月,泰国最高法院的一项裁决堵住了此前常见的变通做法,明确任何承诺超过30年的租赁条款,超出最初30年部分均属无效——开发商仍可提供续租选项,但买家应将其视为合同承诺,而非有保障的权利。用益权(usufruct)和地上权(superficies)这类结构,可在由泰国公司或个人持有的土地上,授予终身使用权或建筑权,仍是值得在签约前与房产律师详细讨论的替代方案。
新推盘集中在西海岸,恰好与国际买家本就青睐的区域重合:步行可达邦涛海滩,位于拉古纳普吉岛的封闭式配套社区内,靠近岛上的国际学校和私立医院。这种集中带来的是双面影响:一方面,成熟地段意味着更强的转售流动性和稳定的租赁需求;另一方面,也意味着这一区域的中端和高端房源竞争最为激烈,位置好的房源往往在公开发售前就已售罄——Mazu和Oceanus的去化速度正是例证。
愿意把目光放到这一成熟地带之外的买家——比如拉威(Rawai)、春塔莱(Cherngtalay)或岛屿东海岸——可能会有更大的议价空间,但在成熟租赁需求方面的确定性会相对较低。与只盯住单一项目相比,在岛上不同区域之间比较一份精选房源清单,通常是最快看清价格与地段是否真正匹配的方法——如果您正在筛选候选房源,也可以联系我们的团队一起梳理这份清单。
**外国人可以在普吉岛完全拥有一栋别墅吗?** 不能。泰国《土地法》禁止外国人拥有土地,因此别墅通常通过最长30年的注册租赁方式购买,有时会配合泰国公司架构或用益权,而不是直接拥有土地产权。
**外国人最多可以拥有普吉岛公寓多大比例的产权?** 根据1979年佛历2522年《公寓法》第19条,外国人最多可拥有单栋公寓楼可售总面积的49%——这是按面积计算,而非按单位数量计算,且仅在资金以外币形式汇入泰国时适用。
**为什么中东买家对普吉岛的兴趣在不断上升?** 包括Banyan Group Residences在内的开发商报告,2026年上半年中东买家的销售额增长了4.5倍,原因是这些买家在全球经济不确定的背景下,寻求一个拥有国际学校、医疗资源和成熟旅游配套、生活方式稳定可靠的目的地。
