Новости недвижимости
21 октября 2026 г. · 6 мин. чтения · Автор: Siam Keyholder Editorial
19 октября 2026 года премьер-министр Таиланда Анутин Чарнвиракул объявил о масштабной проверке незаконных схем владения землёй через подставных (номинальных) тайских владельцев, поручив Департаменту земель и губернаторам провинций завершить расследование наиболее рискованных случаев к декабрю 2026 года. Для тех, кто рассматривает иностранное владение недвижимостью в Таиланде, это объявление — не повод для тревоги, а скорее уточнение правил: под удар попадает конкретная незаконная схема, а не легальные способы, которыми иностранцы уже давно покупают кондоминиумы и арендуют виллы.
Выступая в Доме правительства в Бангкоке, Анутин изложил план из трёх частей: завершить расследование самых рискованных случаев к декабрю, принудительно продать землю, незаконно удерживаемую через подставных лиц (с обязательной проверкой новых покупателей, чтобы участок не перешёл к другому номинальному владельцу), и усилить контроль за новыми корпоративными структурами, чтобы схема не повторялась (Nation Thailand). «Это расследование не должно останавливаться только на именах в титуле или в списке акционеров компании — нужно докопаться до реальных контролирующих лиц и конечных бенефициаров», — заявил Анутин, добавив, что успешная кампания принудительных продаж «может вернуть в оборот десятки миллиардов бат» (Nation Thailand; The Star).
Параллельно идёт смежная кампания по лицензированию иностранного бизнеса: Департамент развития бизнеса сообщил о 971 новом разрешении для иностранных компаний с января по сентябрь 2026 года на сумму 271,18 млрд бат инвестиций — на 26% больше, чем за тот же период годом ранее. Чиновники подчёркивают: легальные иностранные инвестиции приветствуются, под удар попадают именно незаконные схемы (The Thaiger).
Департамент земель Таиланда уже выявил 2360 земельных участков общей площадью 5467 рай (около 875 гектаров) стоимостью 14,01 млрд бат (около 417 млн долларов США), оформленных через 1397 тайских подставных владельцев в интересах иностранных бенефициаров (Emerhub; The Star). Пхукет назван одной из проблемных провинций, а более ранний случай в районе Ко Фо провинции Краби, вскрытый в июле, касался 22 участков площадью около 126 рай стоимостью порядка 2,15 млрд бат (Emerhub).
**Схема с подставным владельцем** — это когда тайское физическое или юридическое лицо формально владеет землёй, а фактически её финансирует и контролирует иностранец. Это обход общего запрета Земельного кодекса на владение землёй иностранцами (Tilleke & Gibbins). Именно эту схему сейчас демонтируют — она никогда не была нормальным способом покупки недвижимости для иностранцев.
Два легальных пути, никак не затронутых проверкой:
По статьям 94 и 96 Земельного кодекса генеральный директор Департамента земель провинции, подтвердив незаконное владение через подставное лицо, может обязать продать землю в срок от 180 дней до одного года; если владелец не продаёт сам, директор вправе распорядиться участком напрямую. И иностранный покупатель, и тайский номинальный владелец несут уголовную ответственность — до двух лет лишения свободы и штраф до 20 000 бат — помимо потери самой земли (Emerhub).
Ничего из этого не меняет легальные способы владения недвижимостью для иностранцев. Кондоминиум в собственность в рамках квоты 49%, оплаченный через правильно оформленный FET, никак не затронут. Договор аренды, честно ограниченный 30 годами, без скрытого обещания «вечной собственности» через продления, — тоже вне зоны риска. Проверка убирает именно лазейку, которую иногда тихо предлагали некоторые агенты и застройщики: формально тайская компания, которая «держит» землю в интересах иностранца, фактически её финансирующего и контролирующего.
Практический вывод — относиться к структуре владения как к обязательному пункту due diligence, а не как к формальности: уточняйте, как именно оформлен титул, кто юридический собственник и действительно ли аренда ограничена 30 годами, прежде чем что-либо подписывать. Посмотрите проверенные объекты, оформленные юридически правильно, или свяжитесь с нами, если хотите получить независимое мнение о предложенной вам схеме владения.
**Могут ли иностранцы законно владеть землёй в Таиланде?** Как правило, нет — Земельный кодекс запрещает иностранным гражданам и подконтрольным иностранцам компаниям владеть землёй напрямую, за узкими исключениями с одобрения Совета по инвестициям (BOI). Именно это правило сейчас проверяется в рамках текущей кампании (Tilleke & Gibbins).
**Затронет ли проверка покупку моего кондоминиума?** Нет. Владение кондоминиумом в рамках 49%-ной иностранной квоты, оплаченное через корректно оформленный перевод FET, — отдельный полностью легальный способ владения по Закону о кондоминиумах, и именно он не является целью этой кампании (terms.law).
**Безопасно ли покупать виллу на условиях 30-летней аренды?** Простой договор аренды на 30 лет остаётся законным. Будьте осторожны с любыми договорами, обещающими автоматические многократные продления как замену собственности, — решение Верховного суда от марта 2025 года закрыло эту лазейку, так что оценивать аренду стоит по её реальному 30-летнему сроку, а не по обещанным продлениям (terms.law).
